案件背景

上诉人何某从张某处受让 “某启蒙园” 并与房东陈某形成事实上的租赁关系，后因陈某强行搬离园内物品并拒还，何某诉至法院要求确认合同效力并赔偿损失。一审法院以合同无效为由驳回全部诉求，何某委托北京光业律师事务所郝丽媛律师提起上诉。

案件核心与难点

法律关系多重交织：涉及房屋租赁合同、园区转让合同、事实租赁关系，主体包括出租人陈某、转让人张某、实际承租人何某，法律关系认定复杂。

合同效力关键争议：案涉房屋因缺乏建设工程规划许可证被认定为违法建筑，直接导致租赁合同及转让合同无效，影响损失赔偿主张。

损失认定举证困难：何某主张的设备损失、装修投入及预期利益因证据不足被一审否定，如何在二审中重新界定损失范围成为关键。

过错责任划分争议：陈某作为房东未告知房屋性质，何某作为承租人未审查资质，双方过错比例影响损失承担比例。

光业律师专业策略

锁定房东主要过错，突破无效合同不利局面

郝丽媛律师指出，陈某作为房屋所有权人，明知房屋未办理建设工程规划许可证仍出租，是导致合同无效的根本原因，应承担主要过错责任。

依据《民法典》第一百五十七条，主张合同无效后，有过错方应赔偿对方损失，扭转一审 “驳回全部诉求” 的不利结果。

结合客观证据，多维度举证损失

围绕《某启蒙园转让协议》约定的 3 万元转让费及 2023 年春季学期经营成本66799.55 元，提供微信支付凭证、现场勘查记录等证据，证明实际损失客观存在。

强调陈某擅自搬离物品并要求支付 “场地费” 的行为加剧损失，且新承租人对房屋的改造导致损失无法通过鉴定评估，应酌情认定损失金额。

法院判决

贵州省某人民法院二审认为：

合同效力认定：案涉房屋因未取得建设工程规划许可证，租赁合同及转让合同无效。

过错责任划分：陈某承担 70% 主要过错未告知房屋性质，何某承担 30% 次要过错未尽审查义务。

损失赔偿支持：酌定何某损失为 96799.55 元（转让费 3 万元 + 经营成本 66799.55 元），陈某赔偿 67760 元。

驳回其他诉求：张某已履行转让义务，不承担责任；何某其他损失主张因证据不足不予支持。

光业律师事务所结语

本案中，光业律师在一审败诉的情况下，通过分析无效合同的法律后果，围绕 “过错责任划分” 与 “损失证据固化”，成功二审法院改判，为当事人挽回 6.7 万余元损失最大限度维护当事人权益。

如有合同纠纷或权益保护需求，欢迎私信或者电话联系北京光业律师事务所，我们将以扎实的法律功底为您提供定制化解决方案。